5 types de prêts pour aider les investisseurs à développer leurs portefeuilles CRE

Il n’est pas difficile de trouver des offres lors de la construction de votre portefeuille immobilier commercial (CRE). La partie délicate est le financement.

CRE est l’un des portefeuilles les plus lucratifs, offrant des avantages par rapport aux investissements résidentiels, bien que les taux d’intérêt puissent être plus élevés. Les prêts immobiliers commerciaux en sont l’une des raisons.

Pour comprendre comment investir avec succès dans ce secteur, vous devez savoir comment fonctionnent les prêts et quelles options vous seront les plus utiles. Plusieurs prêts sont disponibles pour les investisseurs immobiliers commerciaux, mais chacun a ses propres règles. Celui qui convient le mieux à vos besoins dépend des circonstances.

Par exemple, certains investisseurs peuvent utiliser plusieurs types de prêts pour maintenir la croissance de leur portefeuille CRE.

Prêts DSCR

DSCR signifie ratio de couverture du service de la dette. Comme son nom l’indique, les prêts DSCR mesurent les flux de trésorerie disponibles par rapport aux dettes actuelles qu’une entreprise doit payer. Ces prêts fonctionnent bien pour évaluer la santé financière d’une entreprise ou d’un investisseur, aidant à déterminer si une propriété commerciale produira suffisamment de revenus pour payer les paiements mensuels du prêt.

Lors du calcul du DSCR, les sociétés de financement divisent le résultat opérationnel net par le service total de la dette. Le résultat opérationnel net correspond au chiffre d’affaires moins le coût des capitaux propres. Le service total de la dette comprend les paiements de principal et d’intérêts sur tous les prêts en cours.

En règle générale, un score DSCR doit être supérieur à 1,25 pour obtenir un financement. Tout ce qui est inférieur à 1,00 suggère des difficultés financières pour un investisseur ou une entreprise. Un résultat opérationnel net de 100 000 dollars et un service de la dette totale de 60 000 créent un score DSCR de 1,67. Cependant, si cette même entreprise avait une dette de 95 000 dollars, ce score est de 1,05.

Prêts d’argent dur

Les prêts en argent dur sont un refuge sûr pour les investisseurs ayant des antécédents de crédit moins que stellaires.

Ce prêt à court terme est un moyen rapide et facile d’obtenir un financement pour un immeuble de placement commercial. L’inconvénient est que les taux d’intérêt sont élevés et que la période de remboursement est courte. L’investissement est également une garantie pour le prêt, de sorte que cette combinaison en fait une option risquée.

Les prêts en argent dur sont également généralement disponibles auprès de sources non bancaires. Ainsi, vous les obtiendrez auprès d’investisseurs individuels, de sociétés de financement ou de groupes d’investissement. Compte tenu des conditions du prêt, il s’agit d’une option pour les palmes. Si vous souhaitez transformer rapidement une propriété, un prêt en argent fort peut être judicieux.

Cela ne fonctionne pas toujours bien pour quelqu’un qui cherche à conserver le bien locatif commercial. Cela pourrait être une solution rapide si vous savez que vous avez un financement provenant d’une autre source, mais attendre signifiera perdre l’affaire. Un prêt d’argent dur pourrait être un palliatif jusqu’à ce que le financement soit disponible, car il est facile à obtenir.

Les prêts en argent dur sont également un moyen d’améliorer les antécédents de crédit d’un investisseur qui cherche à développer un portefeuille CRE. Cependant, c’est une stratégie qui peut bien fonctionner ou échouer lamentablement. Les investisseurs doivent connaître la valeur de la propriété commerciale qu’ils souhaitent acheter avant d’obtenir un prêt d’argent dur.

Le montant demandé doit également couvrir les éventuelles réparations ou rénovations. Sinon, vous pourriez vous retrouver avec une propriété que vous ne pouvez pas vous permettre de réparer et devoir la vendre moins cher pour rembourser le prêt à court terme.

Prêts permanents

Un prêt permanent est un prêt hypothécaire à long terme offert une fois qu’une propriété est terminée et prête à être utilisée. La période d’amortissement est généralement de 15 à 30 ans. La durée moyenne d’amortissement est de 25 ans. Le financement peut provenir de banques, de coopératives de crédit ou même de compagnies d’assurance-vie.

Les prêts permanents ont tendance à remplacer les prêts à la construction contractés pour de nouveaux projets. Le prêt permanent a généralement un taux d’intérêt plus bas. Ainsi, il vous permet de rembourser le prêt de construction et de refinancer la nouvelle propriété. Pour cette raison, un prêt permanent est généralement le premier prêt sur la propriété.

Cependant, obtenir un prêt permanent sur une propriété existante est possible. L’âge de la propriété aiderait à déterminer la période d’amortissement. Une propriété de plus de 30 ans peut avoir une période de remboursement plus courte.

Prêts à la construction

Certains investisseurs cherchent à enrichir leur portefeuille en construisant de nouvelles propriétés commerciales.

C’est là qu’un prêt de construction commerciale est utile. Il couvre le coût du développement immobilier, y compris le terrain, les fournitures et la main-d’œuvre. La période de remboursement est basée sur le calendrier de construction présenté dans le processus de demande.

Un prêt à la construction peut vous permettre de conserver un bilan gérable pendant le développement du bâtiment. Les paiements pendant cette période ne sont souvent que des intérêts, de sorte que vous ne payez pas sur le principe tant que la construction n’est pas terminée. À ce stade, un investisseur vendrait la nouvelle propriété ou refinancerait pour obtenir un prêt commercial.

L’inconvénient des prêts à la construction est qu’ils n’offrent généralement pas de financement à 100 %. Au lieu de cela, les prêteurs ciblent entre 70 et 90 % du coût, ce qui oblige les investisseurs à avoir de l’argent de départ pour la différence.

En plus des intérêts, vous pouvez vous attendre à payer des frais de garantie et de traitement. Vous pourrez peut-être intégrer ces frais au prêt ou les rembourser au fil du temps après la construction. Le prêt permanent pourrait également les couvrir.

Qui propose des prêts à la construction ? Une source populaire est la Small Business Association (SBA). Ces prêts SBA passeront par un prêteur commercial tel qu’une banque ou une coopérative de crédit. L’ASB offre une garantie sur le prêt.

Vous pouvez également obtenir un prêt directement auprès d’une banque ou d’une coopérative de crédit. Cependant, ils examineront attentivement l’investisseur avant de proposer de financer. Ils s’attendront à ce que vous ayez d’excellents antécédents de crédit et que vous ne soyez pas nouveau dans l’investissement immobilier commercial.

Prêt relais

Un prêt-relais est un prêt à court terme que vous pouvez obtenir pour acheter une propriété rapidement afin d’obtenir un accord ou d’améliorer celle que vous possédez déjà.

Le mot clé ici est “pont”. Ces prêts, de par leur conception, ont des périodes de remboursement très courtes, généralement de 12 à 36 mois.

Les investisseurs ne devraient les utiliser que pour profiter d’un accord en attendant un financement à long terme. L’agent de financement demandera probablement une garantie sur le prêt, qui est généralement la propriété que vous achetez ou rénovez.

Trouver le bon prêt commercial est essentiel à votre stratégie d’investissement. Recherchez un prêteur spécialisé dans le financement dont vous avez besoin pour obtenir le meilleur taux et les meilleures chances d’approbation.

Crédit image : Niklas Jeromin ; Pexel ; Merci!

Deanna Ritchie

Deanna Ritchie

Rédacteur en chef chez ReadWrite

Deanna est la rédactrice en chef de ReadWrite. Auparavant, elle a travaillé comme rédactrice en chef pour Startup Grind et a plus de 20 ans d’expérience dans la gestion et le développement de contenu.